LAKÁST VÁSÁROLNÁL? ÍGY (NEM) ÉRDEMES ALKUDOZNI
Az alkudozás művészete
A kérdés nagyon nehéz, hiszen mindkét fél részben érdekelt, részben ellenérdekelt. Érdekeltek, hiszen az eladó el akarja adni az ingatlant, a vevő meg akarja vásárolni; és ellenérdekeltek, mert a tulajdonos minél drágábban adná el, a vásárló pedig a lehető legolcsóbban jutna hozzá.
Épp ezért egy kompromisszumos megoldást kell találni, amire mindkét fél elégedetten bólint. Ezt persze nem lehet hasra ütés szerűen megoldani: vevőként is tisztában kell lennünk a piaci árakkal, ha alkudozásra adjuk a fejünket.
Jól figyelj a hirdetés szövegére
Ha szemfüles vagy, akkor már a hirdetésben is vannak arra utaló jelek, hogy az ár mennyire alkuképes. Amennyiben a hirdetés szövegében azt olvasod, hogy az ár fix! (főleg így: felkiáltójelesen), akkor nem érdemes alkuba bocsátkozni, hiszen a hirdető kijelentette, hogy ő nem hajlandó kompromisszumra.
Ha a hirdetésben "az ár irányár" szerepel, vagy "bizonyos mértékig alkuképes", akkor az eladó is kész alkudni.
Négyzetméterárak a környéken
Mielőtt ajánlatot tennél álmaid otthonára, alaposan térképezd fel a négyzetméter árakat a környéken. Keress olyan eladó ingatlanokat, amik ugyanabban az utcában/tömbben találhatóak. Minél több a hasonló paraméter, és minél több azonos hirdetést találsz, annál könnyebb lesz meghatározni azt, hogy mennyire reális az eladási ár.
Ha te például kinéztél magadnak egy 3. emeleti, 60 nm-es, 3 szobás (1 nappali+2 háló) lakást, ami 40 millió forintba kerül, akkor az ingatlan négyzetméter ára 666 ezer forint. (Ugye 40 millió forint/60 négyzetméter.)
Keress az utcában vagy néhány saroknyira egy hasonló ingatlant, és ugyanezzel a módszerrel számítsd ki a négyzetméterárat, majd hasonlíts össze. Ha nagy az eltérés vizsgáld meg, hogy mi lehet az oka.
Vajon a drágább ingatlan esetében közelebb van az óvoda/iskola/bolt? Jobb a közlekedés? Jár hozzá extra tároló vagy parkolóhely? Ki lettek cserélve a nyílászárók, ami miatt alacsonyabb a rezsi? Vagy teljes mértékben fel lett újítva? Mindenképpen az összképet érdemes először megnézni, és csak azután leszűrni a megfelelő konzekvenciát, következtetést.
Keresd a gyenge pontokat
Ha álmaid leendő otthona felújításra szorul (például ki kell cserélni a nyílászárókat, festeni kell satöbbi) vagy beázás, penész fedezhető fel a plafonon, akkor ezt semmiképp se tartsd magadban.
Mit érdemes ilyenkor megvizsgálni?
- Az ingatlan külső, belső állapotát,
- a környezetet (mennyire zajos, mennyire szmogos satöbbi)
- az infrastruktúrát,
- a szomszédokat.
Ez utóbbi különösen fontos, hiszen a rossz szomszédok megkeseríthetik egy ember életét.
Jól jegyezd meg: minden gyenge pont jó alapot jelenthet számodra, és javíthatja az alkupozíciódat.
A jó ár-érték arány meghatározása
Amennyiben tisztában vagy a piaci árral, az ingatlan erősségével illetve gyengeségeivel, könnyűszerrel meg tudod határozni, hogy adott esetben a lakás túl van-e árazva vagy sem.
Vedd fel a pókerarcot
Ha belül majd' elájulsz, annyira tetszik az ingatlan, akkor sem szabad kívülről semmit sem mutatnod. Hiszen az eladó is jól látja, hogy bármit odaadnál azért a kis kuckóért, így nem fog engedni az árból.
Mérsékelten lelkesedj, mérsékelten dicsérd meg a szép otthont, de ne ess ámulatba, hiszen ez később sokba kerülhet neked.
Így alkudj túlárazott ingatlan esetén
Előfordulhat, hogy az ingatlan, amit kiszemeltél bizony túlárazott. Ebben az esetben mondd el az eladónak, hogy milyen munkálatokat, felújítást kell elvégezni, ez mennyibe fog kerülni, és mennyi pénzed van rá.
Reális esetben a vételárból nagyjából 10%-ot alkudhatsz.
Vegyünk például egy túlárazott ingatlant, amit az eladó 45 millióért kínál, a valós piaci értéke azonban 41 millió. A 45 millió 10%-a 4,5 millió forint, ami még így is a piaci ár alatt is van - még ha csak fél millió forinttal is.
Ebben az esetben érdemes alacsonyabb árat mondani a piaci értéknél, hiszen az eladó biztosan feljebb fogja srófolni. Vigyáznod kell azonban, hogy ne mondj túl alacsony árat, ugyanis az eladó annyira megsértődhet, hogy teljes mértékben eláll az eladástól.
39,5 millió forint reális lehet, amire az eladó valószínűleg 42 milliót fog mondani. Majd találkoztok egy barátságosabb - és reálisabb -, 40-41 millió forint közötti félúton.
Mikor kell az értékbecslő?
Persze előfordulhat, hogy se időd, se affinitásod, sem pedig energiád nincs arra, hogy felmérd egy ingatlan valós piaci helyzetét. Vagy egész egyszerűen az eladó/vevő nem látja be, mennyi is az ingatlan reális ára.
Ha nem születik kompromisszum, de senki sem zárkózik el az adásvételtől, akkor érdemes értékbecslő segítségét kérni, aki meg tudja határozni, pontosan mennyit is ér az ingatlan.
Egy jó értékbecslő szakemberre van szükséged? Vedd fel velünk a kapcsolatot!