HOGYAN LEHET KIADNI EGY INGATLANT 2020-BAN? MINDEN, AMIT TUDNOD KELL RÓLA
Hogyan akarsz adózni? Mikor, melyiket válaszd, ha bérbe akarod adni az ingatlanodat 2020-ban?
Szerencsére a lakáskiadás ma, Magyarországon nem áfa-körös tevékenység, így külön adószám igénylése nélkül is a piacra bocsáthatjuk az ingatlant.
Az első, hogy ki kell választanod, milyen módon szeretnéd fizetni magad után az adót. Ezzel kapcsolatban kétféle metodikát alkalmazhatsz:
- Költséghányad szerinti adózás
- Tételes költségelszámolás
Az előbbi jóval kevesebb adminisztrációs terhet, ugyanakkor több buktatót is jelent, míg az utóbbi már több fejtörést okoz a lakást kiadónak.
Nézzük is meg őket külön-külön.
A tételes költségelszámolás
Ennek lényege, hogy az összes bevételből kell levonnunk a költségeket, és ez után kell befizetnünk a személyi jövedelemadót (SZJA-t), ami ma 15%.
De mi számít bevételnek, és kiadásnak?
Egy 2019-es törvénymódosításnak köszönhetően az áram, a víz és a gáz nem számít bevételnek, így nem kell utána adóznunk. Azonban a közös költség, a takarítás költsége és a biztosítás már nem számít rezsinek, így ez kivételt képez.
Bevétel:
- bérleti díj
Kiadás:
- felújítások, cserék, értékcsökkenés
Ez persze így picit nehezen megfogható, így nézzünk is meg egy konkrét példát.
Példa a tételes költségelszámolásra
Először is nézzük a bevételi oldalt. Tételezzük fel, hogy az ingatlan kiadásából egy negyedévben 300 ezer forint bevételünk van, a kiadási oldalon pedig egy egy 80 ezer forintos értékcsökkenés
Ebben az esetben 300.000-80.000=190.000*0,15=33.000 forint személyi jövedelemadót kell befizetni.
A 10%-os költséghányad alkalmazása
Ebben az esetben a bevétel 90%-a után kell megfizetni a 15%-os SZJA-t. Ez némileg egyszerűbb, hiszen nem kell bajlódni azzal, hogy vezetjük a bevétel és a kiadást oldalt, egész egyszerűen csak a bevétel után fizetjük az adót.
A fentihez hasonló példa esetében ez a következőképpen néz ki:
300.000*0,9=270.000*0,15=40.500 forint.
Jól látható, hogy a tételes költségelszámolással jobban jön ki a matek - ez azonban nem minden esetben van így. Ugyanis, ha el tudjuk számolni az értékcsökkenést, és nincsenek további, felmerülő költségek sem, lehet, hogy jobban járunk a 10%-os költséghányad alkalmazásával. (Ez tehát egyéntől függ, hogy kinek melyik a jobb.)
De hogyan lehet elszámolni az értékcsökkenést?
Az értékcsökkenés mértéke attól függ, hogy mekkora volt a vételára az adott ingatlannak. Ebben az esetben fontos tudni, hogy az öröklés-, illetve ajándékozás útján szerzett épületek esetében például nem lehet elszámolni az értékcsökkenést.
Az értékcsökkenés mértéke a következő:
- Beton-, illetve tégla építésű ingatlanok esetében évi 2%,
- Fém- és fa szerkezet esetén évi 3%,
- Rövid élettartamú (vagyis könnyen amortizálódó) épületek esetén évi 6%.
Ez azt jelenti, hogy hosszú élettartamú, budapesti panellakás kiadása esetében, aminek vételára 30 millió forint volt, éves szinten 600 ezer forint számolható el költségként, ami jelentősen csökkentheti az adóalapot.
Nem érdemes megkerülni az adót
Amennyiben kellő időt szánunk arra, hogy rendben tartsuk a papírjainkat, a bevételeinkhez képest igencsak minimális adót kell fizetnünk. Cserébe pedig nyugodtan alhatunk éjszakánként, ráadásul az albérlővel szemben sem kényszerülünk alkupozícióra.
(Hiszen, ha nem fizetünk adót, és az albérlő tud róla, akkor igencsak nagy aduászt adhatunk a kezébe.)
Azzal kapcsolatban, hogy éves szinten mennyit kell befizetni, találunk a neten egy lakáskiadás kalkulátort. Ezzel könnyedén kiszámolhatjuk, hogy éves szinten mennyit kell adóznunk a lakás kiadása után.
A másik fontos dolog, hogy mielőtt még kiadnánk az ingatlant, nézzük meg a nav honlapján az aktuális változásokat, tudnivalókat. Erről ugyanis készült egy nagyon jó gyűjtés, amit minden lakástulajdonosnak érdemes elolvasni.
Ha pedig egyelőre még csak a befektetés fázisában tartasz, nézz körül az oldalunkon található eladó újépítésű vagy használt lakásokat. Amennyiben pedig bármilyen kérdésed van, keress minket bátran.